美稅知識之四：財產稅（Property Tax）

財產稅一直是美國地方政府最重要財政來源，占地方政府稅收收入的80%以上。

從征收級別來算屬於州稅和地方稅，並不屬於聯邦稅的範疇。即聯邦政府不征收財產稅。

美國各州對財產稅等州稅有獨立的立法權，因此各州對應納稅財產的規定並不相同。

美國地方政府征收的財產稅（Property Tax）雖然有時也涵蓋汽車等物件，但是以不動產即房產稅（Real Estate Tax）為主，下面我們就只談房產稅。

房產稅由地方政府定期（一年或者半年）根據房地產估價對房地產所有人征收的一種稅。

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房產稅通常是按照房屋所占土地和地面建築價值的百分比征收。各縣、各市征收的房地產稅稅率會有很大差異，甚至小到每個社區的稅率都有差別。

房產價值有高低，各地征稅的百分比也不同，所以每家每戶所繳納的房產稅數額也不同。而一般其實際稅率最高的可能達到2.5%以上，而最低甚至低於0.5%。

由於房地產估價的計算方法各不相同，有的是房地產的全部價值，有的則有一個估價比率，使其僅為房產價值的一部分，更有的則是通過房屋租金來計算的，所以美國房地產的實際稅率並非我們所聽說的那麼高，通常遠遠低於名義稅率。

計算公式如下：實際房地產稅率=8.26%（市政府名義稅率）*32%（房地產稅基比率）*70%=1.85%

有些地方的房地產估價方式與眾不同，例如紐約曼哈頓公寓的房地產稅稅基是根據其租金來估算的，一定租金的房屋相對有一定數額的房地產稅。但也並非租金越高，房地產稅越高。

當每月租金高於每平方米35.94 時，其稅率為固定的每平方英尺10.59 美金。可以看出，越是昂貴的房屋，其房地產稅率可能越低，甚至低於0.5%。

舉個例子，在曼哈頓上東區的派克大道上的一套780 萬美金的房屋，每個月的租金大約是23,700 美金，每年的房地產稅大約是25,068 美金，大約只占其價格的0.32%。

雖然美國的房地產所有權人需要定期繳納房地產稅，但是他們卻是實實在在的受惠者。美國的房地產稅一般用於地方學區、警察、消防、環境衛生、圖書館等支出，而非用於其它與納稅人毫無關系的地方。

例如，地方學區的財政收入主要就來自與該地區的房地產稅。學區內有小學、初中、高中，從建校舍，設備，老師的薪水都是由學區稅收支付。住在學區內，可免費就讀公立學校的原因就在於此。所交的房地產稅裏，不僅繳納了學費，同時也付了免費校車接送的車資。

房價高，學校得到的學區稅收就多的多，錢多了，就能夠請好的老師，蓋好的校舍，買好的設備，進而吸引更多的家長在這個學區買房置產。這樣就造成了一個良性循環。

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例如纽约州长岛的纳苏县（Nassau County），那里是著名的富人区，家庭收入超过10万美元，房产价值接近50万美元，尽管房产税率也不过就是1.72%，但是家庭纳税全美第一，为8478美元，而且房产税占收入的比例高达8.11%，名列全美第四(商务部人口普查局,2012年)。

可以說，美國的公立中小學的教育質量差別相當大，由於好學區的房價高，能買的人學歷，收入高，當然孩子就更願意學習，學區內人們的素質、氛圍就越來越好。